מיסוי נדל״ן בחו״ל לישראלים: אמנות מס, כפל מס ומה חשוב לדעת?

רכשתם דירה להשקעה ביוון, בגאורגיה או בפורטוגל? לפני שאתם מחשבים כמה כסף יישאר לכם מהשכירות, חשוב להבין נקודה מרכזית: האם תצטרכו לשלם מס גם במדינה שבה נמצא הנכס וגם בישראל?

התשובה תלויה בדיני המס של שתי המדינות ובאמנות למניעת כפל מס שעליהן חתומה ישראל.

מהי אמנה למניעת כפל מס?

אמנת מס היא הסכם בין שתי מדינות שמסדיר את זכויות המיסוי שלהן על הכנסות בינלאומיות.

ישראל חתומה על אמנות מס עם מדינות רבות, ובהן יוון, גאורגיה, רומניה, פורטוגל, קפריסין, ספרד וארצות הברית.

לדוגמה, ישראלי שרוכש דירה ביוון ומשכיר אותה עשוי להיות חייב במס ביוון, שבה נמצא הנכס, וגם בישראל, שבה הוא תושב לצורכי מס.

האמנה מסייעת להסדיר את חלוקת זכויות המיסוי ואת מנגנוני מניעת כפל המס.

חשוב לזכור: אמנת מס אינה מעניקה פטור אוטומטי מתשלום מס בישראל.

האם חייבים לשלם מס בישראל על שכירות בחו״ל?

ככלל, תושב ישראל לצורכי מס חייב לדווח ולשלם מס בישראל על הכנסותיו ברחבי העולם, לרבות הכנסות מהשכרת נכסים בחו״ל.

בישראל קיימים שני מסלולים מרכזיים למיסוי הכנסות מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל:

1. מסלול 15%

בהתאם לסעיף 122א לפקודת מס הכנסה, יחיד יכול לבחור במסלול מס בשיעור 15% על הכנסה מתאימה מהשכרת מקרקעין בחו״ל.

היתרון: שיעור מס קבוע ופשוט יחסית.

החיסרון: לא ניתן לנכות הוצאות שוטפות, למעט פחת בהתאם לתנאים, ולא ניתן לקבל זיכוי בגין מס ששולם בחו״ל על אותה הכנסה.

2. מסלול המס הרגיל

במסלול זה ניתן, בכפוף לתנאים, לנכות הוצאות מוכרות הקשורות לנכס ולבחון קבלת זיכוי בגין מס הכנסה ששולם במדינה הזרה.

המס מחושב לפי כללי המס הרגילים החלים על הנישום.

לכן, לא תמיד מסלול 15% הוא המשתלם ביותר. כאשר קיימות הוצאות משמעותיות או מס זר ששולם, כדאי להשוות בין המסלולים.

איך נמנעים מתשלום מס כפול?

במסלול הרגיל ניתן במקרים המתאימים לקבל בישראל זיכוי בגין מס הכנסה ששולם בחו״ל.

לדוגמה, נניח שמשקיע ישראלי מקבל 12,000 דולר בשנה מהשכרת דירה בגאורגיה ומשלם שם 1,200 דולר מס.

במסגרת המסלול הרגיל ניתן לבחון זיכוי בגין המס ששולם בגאורגיה, בכפוף להוראות הדין ולתקרות הזיכוי בישראל.

חשוב להבחין בין מס הכנסה לבין תשלומים אחרים כמו ארנונה, מס רכישה או אגרות מקומיות. לא כל תשלום לרשות זרה מוכר כזיכוי מס בישראל.

ומה קורה כשמוכרים את הנכס?

גם בעת מכירת נכס בחו״ל עשויות לחול חובות מס בשתי המדינות.

אמנות מס רבות מאפשרות למדינה שבה נמצא הנכס למסות את הרווח ממכירתו. במקביל, תושב ישראל עשוי להיות חייב במס בישראל, תוך בחינת הזיכויים הרלוונטיים.

לכן, חשוב לבדוק מראש לא רק את המס על ההכנסה החודשית משכירות, אלא גם את השלכות המס בעת מכירת הנכס.

5 דברים שחייבים לבדוק לפני רכישה

1. האם קיימת אמנת מס בין ישראל למדינת ההשקעה?
2. מה שיעור המס המקומי על הכנסות משכירות?
3. איזה מסלול מיסוי מתאים למשקיע בישראל – 15% או המסלול הרגיל?
4. האם ניתן לקבל זיכוי בגין מס ששולם בחו״ל?
5. כיצד ימוסה הרווח במקרה של מכירת הנכס?

השורה התחתונה: בודקים את התשואה אחרי מס

השקעה בנדל״ן בחו״ל אינה מסתיימת במחיר הרכישה או בהכנסה החודשית משכירות.

כדי להבין את הכדאיות האמיתית, צריך לחשב את ההכנסה לאחר הוצאות ומסים במדינת היעד ובישראל.

ב-DomiFinder אנחנו מאמינים שהצגת נכס היא רק תחילת הדרך. באמצעות DomiFinder AI ניתן לארגן מידע, להשוות בין נכסים, לזהות נתונים חסרים ולהעלות שאלות חשובות לבדיקה לפני קבלת החלטת השקעה.

כי בסופו של דבר, לא חשוב רק כמה הנכס מכניס – אלא כמה נשאר לכם בכיס.