דירת חדר שינה עם גינה פרטית ובריכה בקאטו פאפוס, קפריסין

• התאמה: מגורי קבע, דירת נופש או השקעה להשכרה.

הערה לגבי השטחים: בפרטי הנכס באנגלית מצוין שטח מגרש של 80 מ”ר, בעוד שהשטח הפנימי והגינה מסתכמים יחד ב-82 מ”ר. יש לאמת את הגדרת השטחים ואת הנתונים במסמכי הנכס.

מיסוי ועלויות למשקיע

בדיקה נכון ל-11 בנובמבר 2026 | המידע מתייחס לרכישה פרטית של נכס בקפריסין על ידי משקיע תושב ישראל.

מיסוי בעת רכישת הנכס

מס העברת בעלות (Transfer Fees)

בקפריסין, ברכישת נכס שאינו חייב במע”מ, קיימת הנחה של 50% על אגרות העברת הבעלות.

בהנחה שמדובר בעסקת יד שנייה, שהמחיר לצורכי חישוב הוא €250,000 ושלא חל מע”מ, אומדן אגרת העברת הבעלות הוא: €7,000

אומדן בלבד, בכפוף לשווי שיקבע הקטסטר והזכאות להנחה.

כאשר העסקה חייבת במע”מ, לא משולמות אגרות העברת בעלות.

מע”מ (VAT)

• שיעור המע”מ הסטנדרטי בקפריסין הוא 19%.

• מכירת נכס יד שנייה בדרך כלל פטורה ממע”מ.

• מכירת נכס חדש עשויה להיות חייבת במע”מ.

• העובדה שהדירה שופצה לאחרונה אינה הופכת אותה בהכרח לנכס חדש לצורכי מע”מ.

יש לקבל מהמוכר אישור לגבי מועד השימוש הראשון בנכס והאם העסקה חייבת במע”מ.

עלויות נוספות

יש להביא בחשבון הוצאות עורך דין, בדיקת נסח ורישום בעלות, בדיקת מסמכי הנכס ואגרות רלוונטיות. הסכומים אינם ידועים בשלב זה.

מיסוי ועלויות בתקופת ההחזקה

מס הכנסה על שכירות בקפריסין

הכנסות משכירות מנכס בקפריסין חייבות במס בהתאם לדין המקומי.

החל משנת המס 2026, מדרגות מס ההכנסה ליחידים הן:

יש להביא בחשבון את כללי חישוב ההכנסה החייבת ואת מעמד התושבות של המשקיע.

הפרשות נוספות:

• הפרשת GHS (מערכת הבריאות הקפריסאית) בשיעור 2.65% על הכנסות משכירות, בכפוף לתנאים ולתקרות החלות.

• החל מ-1 בינואר 2026 בוטל מס ההגנה המיוחד (SDC) על הכנסות משכירות.

הוצאות שוטפות:

• דמי ניהול ותחזוקת המתחם.

• תחזוקת בריכת השחייה והשטחים המשותפים.

• חשמל, מים וביטוח.

• תחזוקת הגינה הפרטית.

• חיובים עירוניים ושירותים מקומיים.

לא נמסר מידע על גובה דמי הניהול או ההוצאות החודשיות של הדירה. יש לבקש פירוט מהנהלת המתחם.

מיסוי בעת מכירת הנכס

בקפריסין חל מס רווח הון בשיעור של 20% על רווחים חייבים ממכירת מקרקעין.

בחישוב הרווח ניתן להביא בחשבון עלויות רכישה, שיפורים והוצאות מסוימות הקשורות לעסקה, בכפוף לתנאי החוק.

ליחידים קיימות גם הקלות ופטורים אישיים מסוימים. נכון לשנת 2026, הפטור הכללי המצטבר לאורך החיים עבור מכירת נכסים שאינם מגורים עיקריים או קרקע חקלאית הוא עד €30,000, בכפוף לתנאים ולתקרה המצטברת הקבועה בחוק.

היבטי מס למשקיע ישראלי

משקיע שהוא תושב מס בישראל חייב לבחון גם את חובות המס בישראל בגין הכנסות מנכס בחו”ל.

חשוב להכיר שתי אפשרויות עיקריות למיסוי הכנסות משכירות:

• מסלול 15%: מס בשיעור 15% על הכנסה משכירות מחוץ לישראל, בהתאם לתנאי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה. במסלול זה לא ניתן בדרך כלל לנכות הוצאות שוטפות או לקבל זיכוי בגין המס ששולם בחו”ל.

• מסלול מס רגיל: מיסוי לפי שיעורי המס החלים בישראל, תוך בחינת האפשרות לקבל זיכוי בגין מס הכנסה ששולם בקפריסין, בכפוף לדין ולתנאים.

אמנת מס בין ישראל לקפריסין:

נכון למועד הבדיקה, לא קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לקפריסין. עם זאת, קיימת אפשרות לזיכוי מס זר בישראל בהתאם להוראות הדין הישראלי, כאשר מתקיימים התנאים לכך.

יש לבחון בנפרד גם את מיסוי הרווח בעת מכירת הנכס ואת חובות הדיווח בישראל.