פרטי הנכס

• מדינה: גאורגיה

• עיר: טביליסי

• אזור או שכונה: סבורטאלו (Saburtalo)

• רחוב: שארטבה (Shartava Street)

• סוג הנכס: דירת מגורים

• מחיר מבוקש: 160,000 דולר

• מחיר למ”ר: כ-2,667 דולר

• שטח הנכס: 60 מ”ר

• קומה: 19

• מצב הנכס: משופץ, בגמר מודרני

• ריהוט: נמכר מרוהט ומאובזר קומפלט

• נוף: נוף פתוח לעיר

• חדר רחצה: חדר רחצה מעוצב עם מקלחון זכוכית ומראה מוארת

• הכנסה משכירות: 1,000 דולר בחודש, לפי הצהרת המוכר

• הכנסה שנתית משוערת: 12,000 דולר

מיסוי ועלויות למשקיע

להלן סקירה ראשונית של היבטי המיסוי ברכישת נכס בגאורגיה על ידי משקיע ישראלי, נכון לנובמבר 2026.

א. מיסוי בעת רכישת הנכס

• מס רכישה: לא זוהה מס רכישה כללי בשיעור קבוע החל על רכישת דירת מגורים יד שנייה בגאורגיה.

• רישום בעלות: אגרת רישום העברת זכויות במרשם המקרקעין עומדת על 150 לארי גאורגי (GEL) במסלול של ארבעה ימי עבודה, 270 לארי ביום עבודה אחד או 350 לארי באותו יום.

ב. מיסוי ועלויות בתקופת ההחזקה

• מס הכנסה משכירות בגאורגיה: שיעור של 5% עשוי לחול על הכנסה מהשכרת דירת מגורים, כאשר מדובר ביחיד העומד בתנאים הקבועים בחוק ואינו מנכה הוצאות מההכנסה.

• מס רכוש שנתי: החבות תלויה בהכנסה המשפחתית ובשווי הנכס. החוק קובע פטור לנכס של יחיד, למעט קרקע, כאשר הכנסת המשפחה אינה עולה על 100,000 לארי בשנה. מעל רף זה קיימים שיעורי מס שנתיים בהתאם למדרגות הקבועות בחוק.

• דמי ניהול ואחזקה: לא נמסר מידע על דמי ניהול הבניין, תחזוקה או ניהול הנכס. יש לקבל נתונים אלה לפני הרכישה.

מקור: קוד המס הגאורגי, סעיפים 81, 202 ו-206.

ג. מיסוי בעת מכירת הנכס

• מס רווח הון: בגאורגיה קיים פטור ממס על רווח ממכירת דירת מגורים המוחזקת יותר משנתיים, בכפוף לתנאי החוק.

• מכירה לפני תום שנתיים: עשויה להיות חייבת במס בשיעור 5% על הרווח החייב, ולא על מלוא מחיר המכירה.

מקור: קוד המס הגאורגי, סעיפים 81 ו-82.

ד. היבטי מס למשקיע ישראלי

תושב ישראל חייב לבחון את חבות המס בישראל גם בגין הכנסות מנכס הממוקם מחוץ לישראל.

• מס על הכנסות משכירות: בישראל קיים מסלול מס בשיעור 15% על הכנסות מהשכרת מקרקעין בחו”ל, בכפוף לתנאי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה.

• ניכוי הוצאות: במסלול 15% ניתן לנכות פחת בהתאם לתנאים, אך לא הוצאות שוטפות אחרות.

• זיכוי מס זר: במסלול 15% אין זכאות לזיכוי בגין המס ששולם בחו”ל. במסלול המיסוי הרגיל עשויה להתקיים אפשרות לקבלת זיכוי, בכפוף לתנאים.

• אמנת מס: בין ישראל לגאורגיה קיימת אמנה למניעת כפל מס, המסדירה בין היתר את אופן מיסוי ההכנסות והרווחים ממקרקעין.

• דיווח: יש לבחון את חובות הדיווח לרשויות המס בשתי המדינות.

מקורות: רשות המסים בישראל, סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, אמנת המס בין ישראל לגאורגיה.

הערה: מדובר בסקירה כללית בלבד. חבות המס בפועל תלויה במבנה העסקה, בזהות הרוכש, בסוג ההשכרה ובמעמדו לצורכי מס. מומלץ לקבל ייעוץ מרואה חשבון המתמחה במיסוי בינלאומי.

• מע”מ: יש לבדוק אם העסקה היא מכירה פרטית של נכס יד שנייה או עסקה בעלת מאפיינים עסקיים המחייבים בחינת מע”מ.

• הוצאות נוספות: שכר טרחת עורך דין, בדיקת רישום והוצאות תרגום, ככל שיידרשו.

מקור: הרשות הלאומית לרישום ציבורי בגאורגיה (NAPR).

נקודת מבט למשקיע מבית DomiFinder (AI)

יתרונות אפשריים

• מיקום בשכונת סבורטאלו בטביליסי, באזור עירוני מבוקש.

• דירה בקומה גבוהה עם נוף פתוח לעיר.

• דירה משופצת ומרוהטת, המאפשרת כניסה מהירה לשימוש או להשכרה.

• שטח של 60 מ”ר, המציע פתרון מגורים בגודל בינוני.

• הכנסה חודשית משכירות של 1,000 דולר, לפי נתוני המוכר.

פוטנציאל השקעה

בהתבסס על מחיר מבוקש של 160,000 דולר והכנסה חודשית מוצהרת של 1,000 דולר, מתקבלים הנתונים הבאים:

נקודות לבדיקה

1. אימות ההכנסה: יש לבדוק האם הדירה מושכרת בפועל ב-1,000 דולר בחודש, ולבקש חוזה שכירות ואסמכתאות לקבלת התשלומים.

2. מחיר הנכס: המחיר המבוקש משקף כ-2,667 דולר למ”ר. חשוב לבצע השוואה לעסקאות ולנכסים דומים באותו בניין ובסביבה הקרובה.

3. בדיקה משפטית: יש לקבל נסח רישום עדכני ולוודא בעלות נקייה משעבודים, עיקולים או התחייבויות.

4. דמי ניהול: יש לברר את עלויות האחזקה החודשיות של הבניין ואת עלויות ניהול הדירה.

5. מצב הבניין: מומלץ לבדוק את תחזוקת המגדל, המעליות, התשתיות והשטחים המשותפים.

6. מיסוי: יש לחשב את ההכנסה נטו לאחר מיסוי בגאורגיה ובישראל, בהתאם למסלול המס הרלוונטי.

סיכום למשקיע

מדובר בדירת 60 מ”ר משופצת ומרוהטת, הממוקמת בקומה ה-19 בשכונת סבורטאלו בטביליסי, במחיר מבוקש של 160,000 דולר.

על פי הצהרת המוכר, הנכס מניב הכנסה חודשית של 1,000 דולר, המשקפת תשואה שנתית ברוטו של 7.5%.

הנתונים מציגים אפשרות השקעה בנכס קיים עם הכנסה משכירות, אך המחיר למ”ר מחייב השוואת שוק ובדיקה יסודית של חוזה השכירות, עלויות התחזוקה ושווי הנכס בפועל.

לפני התקדמות לעסקה מומלץ להשלים בדיקות משפטיות, כלכליות ומיסויות כדי לקבל תמונה מלאה של התשואה נטו ושל כדאיות ההשקעה.

לפרטים ותיאום ביקור בנכס:

Eitan Tayari

נייד: 052-551-1447

DOMI022